Особенности покупки и регистрации прав на объекты незавершенного строительства

Строительство жилых и прочих объектов недвижимости в нашей стране активно развивается. Цены на недвижимость часто «кусаются» настолько, что все больше граждан задумываются над возможностью купить недостроенный объект. Само собой такая сделка сопряжена с огромным количеством рисков. Однако, если грамотно подойти к юридическому аспекту данного вопроса, можно и в деньгах существенно сэкономить, и без приобретения не остаться.

Недостроенные объекты, как таковые, чаще всего образуются из-за нехватки финансирования или перемен в планах заказчика стройки. Сделки и прочие вопросы относительно объектов незавершенного строительства призвано регулировать гражданское законодательство. Но в нем до сих пор мы не можем отыскать четкого и однозначного определения понятия «объект незавершенного строительства». Юридический статус таких объектов более менее сформировался под влиянием достаточно обширной судебной практики, связанной со спорами по поводу «недостроенного объекта».

Если проанализировать отдельные нормативные акты и практику судов, то станет понятно, что под объектом незавершенного строительства понимается отнюдь не набор стройматериалов или какие-то отдельные элементы объекта, а именно недвижимое имущество, такое же, как например, полностью построенный дом или квартира. Позднее, в связи с рядом изменений в Гражданском кодексе, объекты незавершенного строительства были причислены к недвижимым вещам. Суды активно используют эту норму гражданского права, хотя и требуют соблюдения некоторых условий для возможности безоговорочного отнесения рассматриваемого объекта к недвижимости, как таковой.

В частности, к объектам незавершенного строительства, выступающим недвижимостью, могут быть отнесены лишь те объекты, которые не урегулированы заключенным договором о строительном подряде. Как и на другую недвижимость, право собственности на объекты, стройка которых не завершена, подлежит государственной регистрации. Однако и здесь в специальных законах сделана оговорка о том, что это не относится к тем объектам, которые выступают в роли предмета договора строительного подряда. Это значит, что пока отношения в рамках договора строительного подряда себя не исчерпают, и обязанности сторон по такому договору не будут выполнены в полном объеме, стороны в отношении объекта незавершенного строительства обладают только обязательственными правами, а не вещными. До истечения срока действия или до расторжения договора подряда у подрядчика по отношению к объекту сохраняется право на продолжение стройки, то есть подрядчик до передачи объекта заказчику, что обязательно должно сопровождаться составлением и подписанием акта приема-передачи, объектом может владеть, но не распоряжаться. Если же действие договора подряда истекло до завершения стройки, тогда права на возводимый объект можно зарегистрировать в юстиции.

Читайте также  Акт приема-передачи при купле-продаже недвижимости

Необходимость регистрации права собственности на рассматриваемый объект незавершенного строительства будет носить обязательный характер, если такой объект собственник собирается продать. Без такой регистрации в отличии, например, от договоров купли-продажи готового дома или квартиры, продать объект нельзя. При самой же регистрации прав на объект могут возникать сложности. Ведь объект должен иметь кадастровый номер и прочие, характерные для недвижимости данные. Если их нет, то нужно быть готовым к возможному отказу по формальным основаниям в регистрации.

Еще несколько лет назад регистрация прав на такие объекты практически не производилась в связи с требованиями регистраторов о том, что объект должен быть введен в эксплуатацию, что невозможно до окончания стройки. Сегодня же законодательство в этой сфере более лояльно. И для возможности регистрации требуется, чтобы участок земли под объектом незавершенного строительства принадлежал заявителю на праве собственности или на ином праве, содержание которого не препятствует распоряжению объектом. Сама же регистрация права на объекты незавершенного строительства производится на основании распорядительного акта или решения о том, что земельный участок был предоставлен именно под строительство недвижимости, самих документов на землю, документа на право застройки, прекращенного в своем действии договора строительного подряда, справки об источнике финансирования стройки, которая служит доказательством того, что свои права на объект не будут заявлять третьи лица.

Если объект незавершенного строительства принадлежит не физическому лицу, а например, обществу или иной организации, тогда потребуется протокол собрания учредителей о планируемой сделке с объектом, решение об этом совета директоров и т.д. Такие документы обязательно должны на себе содержать подписи руководителя либо собственника. Также обязательно данные документы должны быть скреплены печатью организации. Покупатель объекта незавершенного строительства не должен спешить с завершением стройки. Ведь новый договор строительного подряда он будет заключать уже от своего имени. Поэтому целесообразно делать это только после удачно произведенной регистрации перехода права собственности от прежнего владельца.

Читайте также  Как вернуть незаконные банковские комиссии

Покупателям земельных участков, на которых имеется объект незавершенного строительства, если достраивать его они не собираются, важно учитывать тот факт, что право пользования таким участком в будущем может быть ограничено. Иногда стороны заключают договор купли-продажи только участка земли, не указывая в нем, что на земле имеется объект незавершенного строительства. Делать это прямо не рекомендуется. Ведь если на объект, строительство которого не завершено, право собственности зарегистрировано не было, то права на землю под ним будут в любом случае сохранены за продавцом. Здесь вступает в силу правило о единой судьбе земельного участка и недвижимости на нем. Если сторонам о таком правиле известно, и они не предусмотрели в договоре купли-продажи, каким образом будет осуществляться пользование землей под недвижимым объектом, то за продавцом сохраняется право ограниченного пользования или сервитут. Вот почему перед регистрацией в юстиции перехода права собственности на такую недвижимость и, соответственно, землю под ней, требуется обязательно провести регистрацию права собственности продавца на объект незавершенного строительства.

WildWeb

Top.Mail.Ru